Processus de vente/achat d’une propriété forestière

Ou que se passe t-il quand on veut acheter une foret ?

Processus de vente d’une propriété forestière

Les ventes immobilières sont régies par tout un tas de règles particulières, et celles concernant les parcelles forestières ne font pas exception. Dans cet article nous allons vous décrire les processus légaux concernant les ventes de propriétés forestières.  Dans un premier temps il faut savoir ce qu’est une forêt du point de vue fiscal et donc cadastral.

Les huit subdivisions fiscales qui concernent le bois et la forêt sont B (Bois), BF (Futaies Feuillues), BM (Futaies Mixtes), BO (Oseraies), BP (Peupleraies), BR (Futaies résineuses), BS (Taillis sous Futaies), et BT (Taillis simples). En somme, tout ce qui commence par un B, comme BOIS.


Les notions et acteurs importants 

Avant de rentrer dans le vif du sujet, il faut avoir quelques notions en tête et connaître certains acteurs incontournables. Vous trouverez dans cette première partie, un laïus sur le notaire / le droit de priorité / la SAFER etc…

Le notaire

Point commun à toutes les ventes immobilières, le notaire est la personne incontournable à laquelle vous allez avoir affaire. Il est dépositaire de l’autorité publique et c’est un officier public, nommé par l’État pour conférer l’authenticité aux actes juridiques et contrats contenus dans les documents qu’il rédige.

Les notaires ont souvent des domaines de prédilection, aussi avant de choisir le vôtre, vous pouvez essayer de vous adresser à un spécialiste des ventes de foncier agricole ou forestier. Les particularités de ce type de vente sont parfois méconnues des notaires classiques, aussi il se peut qu’un spécialiste puisse limiter le temps de votre transaction au minimum, c’est à dire aux délais légaux qui, concernant les ventes forestières sont déjà assez importants. Vous pouvez jeter un œil du coté de ASSOCIATION NATIONALE DES AVOCATS A VOCATION RURALE A.N.A.VO.R


Vous avez enfin décidé avec votre vendeur des modalités de la vente, et le moment de lancer la machine est arrivé. Pour savoir ce qui pourrait se passer à partir de là, nous allons détailler les scénarios possibles dans la deuxième partie de cet article.


La notion de droit de priorité

Petit rappel : nous parlons dans cet article d’une vente d’une ou plusieurs parcelles toutes classées en nature de bois au cadastre et qui totalisent une surface inférieure à 4 ha.

Ces droits de priorité sont récents, puisqu’ils ont été institués par les lois du 27 juillet 2010 et du 13 octobre 2014 dans le but de lutter contre le morcellement de la forêt et permettre une amélioration et une simplification de la gestion forestière par les propriétaires.

En cas de vente d’une propriété boisée de moins de 4 ha, le code forestier prévoit plusieurs droits de priorité : droit de préférence des propriétaires forestiers voisins, droits de préférence et de préemption de la commune, droit de préemption de l’État.

Ainsi, la propriété vendue peut échapper à la personne qui avait trouvé un accord avec le vendeur.

D’autres droits peuvent, par ailleurs, s’appliquer. Il s’agit, par exemple, du droit de préemption de la SAFER dans certains cas que nous aborderons plus loin, et du droit de préemption du Département dans les espaces naturels sensibles. En effet, pour mettre en œuvre une politique de protection des espaces naturels sensibles, boisés ou non, le législateur a institué un droit de préemption au bénéfice du Département ou, lorsqu’il est territorialement compétent, du Conservatoire national du littoral et des rivages lacustres.


Les droits de préférence

Le mot « préférence”, désigne le droit que, dans certaines situations, la loi donne à une personne d’exercer un choix prioritairement par rapport à une autre. (art.815 Code civil). Ces droits ne seront pas appliqués si la vente se fait au bénéfice d’un acheteur propriétaire d’une parcelle contiguë à celle vendue. (un voisin propriétaire)

La SAFER en milieu forestier

Concernant les ventes forestières, la SAFER devra systématiquement être notifiée, même si dans la plupart des cas, elle ne pourra pas intervenir sur la vente.

Voici néanmoins la liste des cas où elle le pourra :

  • Si la vente a lieu en Ile de France, LOI n° 2020-48 du 28 janvier 2020 visant à lutter contre le mitage des espaces forestiers en Ile-de-France
  • Si ces parcelles sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées, lors d’une même vente (vente mixte), l’acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’un détail des prix (ventilation) dans la notification faite à la SAFER,
  • ATTENTION : depuis la loi d’avenir du 13 octobre 2014, la SAFER peut préempter des parcelles effectivement boisées mais non classées « bois » au cadastre,
  • Autres exceptions plus rares décrites ici

La notification de la vente

Le vendeur est tenu de notifier la vente aux propriétaires des parcelles contiguës. Rassurez-vous, le notaire s’en chargera, c’est prévu dans sa prestation. Néanmoins, il est intéressant de se pencher sur ce point car vous pourriez y trouver un petit avantage dans le cas où les notifications de vente seraient très nombreuses.

Comme dit précédemment, la SAFER devra également être notifiée de la vente, même dans les cas où elle ne pourra pas préempter.

Pour ce qui est des voisins, la loi vous impose de leur notifier le prix et les conditions de la vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise contre récépissé. Mais si le nombre de notifications est égal ou supérieur à 10, vous avez la possibilité de vous dispenser de ces notifications individuelles en passant par voie d’affichage en mairie durant 1 mois ainsi que d’une publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. Comme dit précédemment, c’est votre notaire qui s’acquittera de ces tâches et si par hasard il n’est pas au fait de cette information vous pourrez lui rappeler. L’avantage que vous pourriez en tirer est que les propriétaires voisins ne seraient pas prévenus individuellement de la vente mais devraient se déplacer en mairie pour être tenus au courant… Et vous savez quoi? Je ne connais pas beaucoup de personnes se rendant en mairie régulièrement pour lire les annonces légales une par une.

ATTENTION : Un manquement à ces notifications pourrait aboutir à la nullité de la vente ainsi qu’à des amendes jusqu’à 1500 euros et même 3000 en cas de récidive. 

LE PROCESSUS


DEUX SCÉNARIOS pour la vente

1. Les Parcelles ou lot de parcelles de moins de 4 ha

Pour la vente d’une propriété forestière de moins de 4 ha, un processus spécifique se met en place. Dans ce cas, tout un tas d’acteurs vont pouvoir venir vous chatouiller les trous de nez, comprenez : vous rafler l’occasion.

hiérarchie de priorité et délai de purge des droits

Le droit de préemption de l’état

Dans l’ordre hiérarchique des droits de priorité sur les ventes forestières, c’est à L’État que revient la primeure. En cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, l’État bénéficie d’un droit de préemption si une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente. Ce droit de préemption prime sur tous les autres droits de priorité énoncés ci-après. Le délai de purge de ce droit est de 3 mois incompressibles et ne peut se faire simultanément avec d’autres. Dans ce laps de temps, si la vente est interrompue par une préemption de l’État, elle se fera aux conditions définies entre acheteur et vendeur et sera considérée comme parfaite. La vente se finalisera au profit de l’État sans que le vendeur puisse retirer son bien de la transaction.

Le droit de préemption des communes

La commune peut préempter la vente d’une parcelle de moins de 4 ha classée en forêt si elle possède, sur son territoire communal, une parcelle contiguë soumise au régime forestier*. De plus, elle peut également préempter sans limites de surface si le vendeur est une personne publique (une autre mairie vendant 5 ha par exemple).   Le délai de purge de ce droit est de 2 mois incompressibles et ne peut se faire simultanément avec d’autres. Dans ce laps de temps si la vente est interrompue par une préemption de la commune, elle se fera aux conditions définies entre acheteur et vendeur et sera considérée comme parfaite. La vente se finalisera au profit de la commune  sans que le vendeur puisse retirer son bien de la transaction.

* : Le régime forestier est un régime juridique, et peut être défini comme un ensemble de règles spéciales de gestion, d’exploitation et de police des forêts publiques. c’est un document et il se peut très bien que la mairie en question n’en ai pas rédigé. Dans ce cas elle ne pourra pas préempter.

T’as rien compris ? C’est plutôt normal c’est la galère… Voilà un petit schéma pour t’éclairer . Les parcelles A et B sont CONTIGUËS, il faut voir ce schéma comme un extrait du cadastre auquel on aurait ajouté les cas de figures possibles .

Cette image a un attribut alt vide ; le nom du fichier est premmption-commune.png
Droit de préférence des communes

Lors de la vente d’une propriété classée en nature de bois et d’une surface inférieure à 4 ha, la commune (celle où se situe la vente) bénéficie également d’un droit de préférence . La différence dans l’application de ce droit se situe dans le fait que la commune n’a pas besoin d’être propriétaire d’une parcelle contiguë pour pouvoir l’exercer. Dans ce cas, elle entre en » concurrence » avec les voisins propriétaires des parcelles contiguës. Le délai de réponse alloué à la mairie est, dans ce cas, de 2 mois après notification de la vente.

Droit de préférence des voisins

Au même titre que les mairies, les propriétaires de parcelles voisines jouissent du droit de préférence dans le cas d’une vente d’une propriété contiguë à la leur, classée en nature de bois et d’une surface inférieure à 4 ha. Si une mairie exerce sont droit elle sera sur un pied d’égalité avec un propriétaire privé. Le délai applicable pour ce chapitre est de 2 mois. Dans ce laps de temps si la vente est interrompue par un droit de préférence d’un voisin, elle se fera aux conditions définies entre acheteur et vendeur et sera considérée comme parfaite. La vente se finalisera au profit du voisin sans que le vendeur puisse retirer son bien de la transaction.

NB : Voici quelques subtilités supplémentaires au cas où vous trouveriez ça trop simple:

  • Le droit de préférence ne s’applique pas si la vente intervient au bénéfice d’un des propriétaires qui aurait pu bénéficier du droit de préférence (propriétaire d’une parcelle contiguë ou mairie)
  • Lorsque la propriété vendue est composée de plusieurs parcelles disjointes, il suffit que l’intéressé soit voisin d’une seule de ces parcelles pour pouvoir faire valoir son droit de préférence et acheter tous les lots.
  • Le droit de préférence ne s’applique pas si la propriété vendue comporte des parcelles qui ne sont pas classées au cadastre en nature de bois.
  • Le droit de préférence ne s’applique pas si la vente se fait au profit d’un membre de la famille du vendeur (jusqu’au 4ème degré de filiation)

Nous avons vu au début de l’article ce qu’est une forêt d’un point de vue fiscal. Il en résulte que des parcelles vendues ainsi cadastrées sont mécaniquement soumises au droit de préférence du voisin, si le cumul de leur surface est inférieur à 4 hectares.

A contrario, échappent au dispositif la catégorie des landes boisées (LB) . A la frontière entre la lande et le bois,  et ayant suffisamment évolué vers de l’état boisé pour que le cadastre classe la parcelle concernée dans une catégorie médiane, le doute quant à la soumission de ce sous-groupe au dispositif de préférence était permis. La SAFER aquitaine nous confirme qu’il ne s’applique pas à cette subdivision qui appartient au groupe 6 (landes, pâtis, bruyères, marais, terres vaines et vagues) et « ne commence pas par la lettre B ». Les landes boisées ne sont donc pas soumises au droit de préférence. Stéphanie De Los Angeles, Rédactrice d’actes à la SAFER Aquitaine Atlantique 2016

Pour clore ce chapitre voici un récap en images des différents niveaux hiérarchiques entre préemption et préférence.

Cette image a un attribut alt vide ; le nom du fichier est logigramme-foret-inf-ha.png

Petite astuce : Nous avons vu dans l’article des perles rares plusieurs cas très intéressants dans lesquels une vente peut se faire sans anicroche. Le cas d’un bois de moins de 4 ha isolé au milieu de prés et champs cultivés en fait parti… 😉


2.Les parcelles ou lot de parcelles supérieures à 4 hectares.

Dans ce cas précis, la voie est libre ou presque et c’est un des points majeurs de cet article. Dans 99,9 % des cas personne ne pourra vous devancer lors d’une vente d’une propriété non bâtie et intégralement classée en nature de BOIS d’une surface supérieure à 4 hectares. Certes, l’investissement sera probablement plus grand et tout le monde ne peut pas se le permettre, mais il sera bien plus simple de porter votre choix sur ce type d’achat si c’est d’une forêt dont vous rêvez.

Les seules exceptions que MATA voit aujourd’hui serait que vous achetiez une forêt dans un espace naturel classé « sensible » et que le département préempte, ou que votre vendeur soit une mairie et que l’état ou une autre personne publique et préempte également.

La notion de contiguïté

La contiguïté ou non des parcelles pose souvent question. Dans le cas de deux parcelles attenantes sur le cadastre la réponse est évidente, mais qu’en est il lorsque deux parcelles sont séparées par une entité cadastrale tel qu’un chemin, une route ou autre chose?

L’exigence de contiguïté des parcelles s’interprète strictement selon l’unité de gestion ou le groupe de travail foncier : elles doivent se toucher effectivement, au moins par un angle. Si elles sont séparées par un cours d’eau non domanial ou par un « chemin d’exploitation » (art.L. 162-1 du code rural), elles restent contiguës car, en droit, le lit du cours d’eau ou l’emprise du chemin appartiennent pour moitié aux riverains. Mais, si elles sont séparées par une voie publique, y compris un chemin rural, elles ne sont pas contiguës, l’emprise appartenant au propriétaire public de la voie. Les CRIDON (Centre de Recherches, d’Information et de Documentation Notariales) ont une interprétation moins stricte, admettant la contiguïté des parcelles séparées seulement par un chemin rural ou une voie communale. Différentes interprétations sont donc possibles comme souvent en droit français . Voici également le point de vue du ministère de l’agriculture en 2020 à ce sujet  ICI qui se base sur la thèse que seul un obstacle empêchant de gérer une unité foncière de manière cohérente romprait une contiguïté. EX : une ligne de chemin de fer, une départementale ou une rivière entre deux parcelles. 


Pour finir

Il est clair que ce processus est assez dense, aussi pour se familiariser avec, il est important d’envisager un maximum de cas de figures dans des cas pratiques ou la loi côtoie le facteur HUMAIN lors d’une vente, et c’est bien ce point qui est le centre de tout . Cet article vous décortique les règles du jeu, maintenant c’est à chacun de jouer avec, en n’omettant pas de mener la phase de négociation avec le vendeur, tout en mettant l’humain au centre de tout. Cela fera l’occasion d’un prochain article. A bientôt !  On reste à votre disposition si vous avez des questions ou des remarques. Il y aura également un prochain article similaire à celui-ci concernant les parcelles agricoles.

La rédaction de ce type d’article est prenante, et à pour objectif de rendre l’information plus accessible, aussi si vous avez des remarques pour améliorer le contenu n’hésitez surtout pas à nous les faire remonter. Si ça vous a plu vous pouvez aussi nous soutenir. Notre objectif à plus long terme étant d’acquérir un ou des grands terrains afin d’aider à l’installation de projets agricoles.

Bonne lecture et à bientôt !!!

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