Comment vérifier l’adéquation Terrain – Projet ?

Par Gwenaelle, le 10/01/2021

Quand vous aurez un terrain devant vous, l’émotion prendra le dessus !

Mais, avant de vous lancer et de tout donner sur une parcelle, celle-ci doit répondre à vos principaux critères ! (établis en amont de votre recherche). L’intuition est l’un des paramètres à ne pas négliger pour aborder un lieu, sans toutefois lui donner trop d’importance. Un bien agricole doit s’apprécier dans son environnement propre, se définir par des conditions agro-environnementales et surtout selon les critères propres du projet et de celui qui le porte !

Alors, déplacez-vous sur site et vérifiez !

Les principaux critères à vérifier avant l’offre d’achat

1) Sur le  terrain 

  • Sa surface

Il vous faut bien différencier la surface totale de la surface exploitable en considérant les différents points suivants : chemins d’accès, bâtiments, zones boisées, points d’eau, zones inondables, sol trop peu profond par endroit, etc…

La Surface minimale d’assujettissement: Tout candidat doit s’installer sur un fonds dont l’importance lui permettra de lui assurer la viabilité économique de son exploitation. Cette surface doit être au moins égale à la surface minimale d’assujettissement (SMA) au total pour l’ensemble des productions de l’exploitation pour garantir un statut de chef d’exploitation. 

  • Son exposition

Aurais-je ,sur ce terrain, assez de soleil, mais aussi de précipitations?

Qu’en est il des températures ? L’exposition de votre terrain est importante! 

L’exposition au vent est bien sûr à prendre en compte.

  •  Sa Topographie

Quelle est la topographie du site? Comment les pentes sont orientées ? L’altitude haute et basse ? Y-a-t’il des vallées pour capter l’eau de ruissellement ?  Les fonds de vallée et les sommets de colline ne sont pas exposés de la même manière aux gels, froids, ensoleillement, etc… Y-a-t’il des microclimats significatifs ?

  • Son  hydrologie

Qu’en est il de l’eau sur ce terrain? Est-elle accessible ? Source, rivière, zone humide, nappes, pluviométrie, seront à étudier avec la plus grande attention.

Plusieurs choix pour régler la problématique de l’eau sont possibles. Il est toutefois intéressant d’en combiner plusieurs pour une plus grande résilience.

  • Sa Géologie

Le sous-sol peut renfermer des choses très utiles : argile pour la construction, pierres…

Le type de sol,quant à lui, est aussi fondamental, limoneux, sableux, argileux, drainant, dégradé, rocheux, acide, calcaire, zone humide… Correspond-il avec ce que vous voulez en faire? 

La profondeur du sol est hyper importante. Elle influe sur beaucoup de choses par la suite en termes de méthodes de culture maraîchère mais surtout sur la viabilité à implanter des arbres.

Le pH mesure l’acidité ou l’alcalinité du sol. La majorité des plantes s’accommodent à un pH autour de la neutralité (6.5-7.5). Un pH acide ou alcalin n’est pas forcément problématique mais le connaître permet d’adapter les espèces à implanter et les porte-greffes les plus appropriés pour vos arbres.

✎Une analyse de sol permet de connaître précisément la composition, le taux de matière organique et la trace d’éventuels polluants. Cela vous permettra d’ajuster vos outils de travail (techniques, apports, choix de variétés et d’espèces…).Certaines quantités de métaux lourds peuvent être rédhibitoires quant à l’achat d’une parcelle.

  • Son histoire

Quelles ont été les différentes pratiques agricoles sur ce terrain auparavant: friches, prairies, rotations, certification bio ou non?

Cela vous donnera une bonne indication sur l’état du sol et les différentes caractéristiques de celui-ci. Plus vous avez d’ informations sur l’histoire de la parcelle, mieux ça sera.

  •  Sa flore

Elle peut vous donner de bonnes indications sur la qualité de votre terrain mais également sur la complexité de votre écosystème.L’observation des plantes bio indicatrices peut vous donner rapidement des informations très pertinentes sur votre terrain. Encore faut-il avoir les connaissances pour bien les identifier et analyser leurs caractéristiques !

☄ Si le délai pour la vente le permet, faites toujours une analyse de sol avant de vous engager !

  • Ses accès

Avoir une vision globale du bien : observer ce qu’il y a juste à côté.Les bordures : haies, cours d’eau, talus, routes (et potentiels agrandissements), chemins, urbanisation à proximité, lignes électriques,avez vous besoin de l’eau, électricité du réseau, etc…?

Vérifier l’organisation parcellaire (accès aux parcelles, isolement, éclatement…). Le vendeur peut vous fournir un relevé MSA  ou un relevé de propriété détaillant les parcelles concernées.

Même si vous comptez être non mécanisé, peut-être que des aménagements sont à prévoir au démarrage ou des apports en grande quantité etc. Les chemins d’accès sont importants. Il ne faut pas non plus négliger le coût d’entretien d’un tel chemin.

  • Le bâtit

Que ce soit pour un  lieu de vie ou un bâtiment de fonction, la question du bâti est au centre des problématiques d’installation.Le permis de construire est nécessaire pour toute construction, qu’il s’agisse d’un bâtiment d’exploitation ou d’une maison d’habitation.

Précautions à prendre  : 

  • Vérifier que rien n’est impossible de par le règlement ou document d’urbanisme, vérifier la légalité des constructions, vérifier leur état, vérifier la constructibilité.
  • Le vendeur doit pouvoir fournir des copies des permis de construire, des plans des réseaux, des factures de la construction… L’acheteur peut conditionner la vente à l’obtention d’un permis de construire.Consulter le cadastre, la mairie ou la DDT selon les cas. Attention au bâtiment autoconstruit (pas toujours dans les règles de l’art) : l’avis d’une personne extérieure peut être pertinent. « Constructibilité » : dépôt d’un permis de construire ou demande d’un certificat d’urbanisme.
  • Réseaux, installations techniques, eau, électricité, assainissement, téléphone et internet 

Vérifier la légalité et l’état des installations.

Connaître précisément leur emplacement , valider leur cohérence avec le projet souhaité (débit d’eau si irrigation, débit internet si projet de vente par le web…) Propriétaire, EDF, réseau eau et assainissement (association syndicale agréée d’irrigation) Spanc (Syndicat d’assainissement non collectif), la commune… Consulter les plans, factures… Pour les assainissements autonomes, demander le compte-rendu de visite du Spanc (obligatoire pour toute vente, l’acheteur pouvant avoir l’obligation d’une mise en conformité dans l’année).

✎ Quel que soit votre projet,tous ces paramètres seront utiles lors du design et choix techniques de votre projet: orientation des bâtiments, serres, haies, verger, cultures…

Les critères à vérifier sur le terrain

2) Autour du terrain 

  • L’environnement agricole et commercial

Agriculteurs bio dans le voisinage, opérateurs économiques et zones de collecte, foyers de consommation (pour la vente directe notamment : proximité d’un axe de passage, d’un centre urbain).

Vous devrez cohabiter avec le milieu qui vous entoure: Il est bon de savoir quel type de culture et traitements sont réalisés à côté de vous, quelle mentalité et ambiance règne dans votre territoire.Renseignez vous sur les pollutions environnementales présentes dans le secteur, traitements agricoles intensifs, centrale nucléaire juste derrière, industries locales…Vous pouvez normalement voir avec la mairie les potentiels futurs aménagements dans cette zone.

  • Les voisins proches

Quelles sont les éventuelles contraintes ? De plus en plus de maisons secondaires se construisent en campagne avec pour seul objectif le calme absolu. Alors tenez-en comptes. Les coqs ne chantent plus tranquillement maintenant!

Certaines régions françaises sont plus enclines à l’accueil de nouveaux arrivants, et plutôt favorables à l’innovation en termes d’alternatives, d’autres pas du tout. N’oubliez pas que les voisins proches sont vos futurs alliés !

  • Les institutions

Si vous ne connaissez pas le territoire du terrain visité, il peut être utile de prendre le temps d’aller à la découverte de ce territoire :  rencontrer le maire, un élu local, un secrétaire de mairie, ou un chargé de développement de la communauté de communes concernée ; rencontrer le responsable de l’association agricole du coin, un président d’Amap, un animateur de réseau local ;

Être dans une commune qui vous plaît et avec laquelle vous avez de bonnes affinités (rapports avec la mairie, autres agriculteurs…) est un atout considérable.

☄ N’oubliez pas que votre projet est durable en grande partie grâce aux interactions positives avec l’extérieur !

Dès que le bien est validé par vos critères, c’est le moment de faire une offre. Ensuite viennent les différentes étapes de vente qui dépendent de votre cas (compromis, notification SAFER,…).

Les critères à vérifier autour du terrain

Une fois le bien acquis vous pourrez faire votre demande d’exploiter (contrôle de structure), si tel est votre projet.

Et une fois celle-ci acceptée, il sera temps de démarrer !

Sources et liens:

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