Petit Mémento de l’urbanisme.

Par Sandrine, décembre 2020

Afin de pouvoir mieux aborder les différents articles sur le sujet, il est utile de se familiariser avec le champ lexical de l’urbanisme . Quels en sont les acteurs, les lois qui le régissent, les actions qui en découlent etc…

1. Définition

L’urbanisme est un ensemble de règles et d’organismes permettant d’assurer le bien être de l’humain, d’améliorer les rapports sociaux et de préserver l’environnement. Il est issu de l’histoire et évolue avec la société.

2. Les acteurs de l’aménagement et de l’urbanisme

A. Les élus et les EPCI

Les EPCI (Établissements Publiques de Coopération Intercommunale) sont un ensemble de :
– Communauté de communes
– Communauté d’agglomérations
– Communauté urbaine
– Métropoles
Siègent dans ces EPCI des élus qui ont la main sur l’urbanisme de leur commune. Les élus se mettent d’accord sur les projets locaux. Ils définissent les grandes orientations et vont faire les choix politiques. C’est eux qui tranchent sur ce qui doit être fait ou non à l’échelle de leurs communes.
Pour résumer, les élus et les EPCI ont un pouvoir de décision, de planification et un rôle d’orientation pour les communes. Il est très important de comprendre que ce sont ces acteurs qui sont au cœur de l’aménagement de l’urbanisme.

B. Les techniciens des collectifs

Les élus et les EPCI ont un service d’urbanisme qui vont être des techniciens de collectivités. Ils vont apporter un appuis technique sur les différents projets proposés par les particuliers, collectifs et aménageurs. Ils sont chargés d’appliquer l’urbanisme et de réaliser un certains nombre d’études en conséquence.

C. Les particuliers, collectifs et aménageurs

Les particuliers, collectifs et aménageurs font un certain nombre de demandes aux élus et aux techniciens pour proposer des projets qui vont être accepté ou non par les élus.

D. Les CAUE

Les CAUE (Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement) sont un autre appui technique pour les élus. Ils ont pour mission de renseigner et de conseiller les élus.

E. Bureaux d’études et cabinets d’urbanisme

Les bureaux d’études et les cabinets d’urbanisme sont au service des élus en lien avec les techniciens de collectivité pour réaliser les documents d’urbanisme.

F. L’administration (DDT, DDTM et DGALN)

Les administrations départementales représentées par les services des préfectures appelées DDT (Direction Départementale du Territoire) ou DDTM (DDT et de la Mer dans les départements côtiers) sont donc gérés par les préfets, représentants de l’État, chargés de la bonne application des lois sur le plan local. La DGALN (Direction Générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature) est le coordinateur de toutes les DDT. Elle est chargée de mettre en œuvre toutes les directives sur le plan national.

3. Les documents publiques d’urbanisme

Ce sont des documents qui annoncent les règles à respecter dans l’aménagement d’un territoire et dans l’occupation de ces sols au niveau national jusqu’à l’échelon local. Pour avoir une approche locale, nous allons particulièrement nous intéresser aux documents à l’échelle communale.

A. Le PLU

En France, le plan local d’urbanisme (PLU), ou le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), est le principal document de planification de l’urbanisme au niveau communal ou intercommunal. Il remplace le plan d’occupation des sols (POS) depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, dite « loi SRU ». Il est élaboré avec la population concernée et soumis à enquête publique. Beaucoup de PLU sont en court d ‘élaboration et c’est pour cela qu’il est opportun d’en profiter pour demander à ce que l’habitat réversible soit pris en compte dans ce document.

S’il n’y a pas de PLU établis dans la commune, alors il faut se référer au RNU (Règlement National de l’Urbanisme). Le SCoT (Schéma de Cohérence Territorial), quant à lui , permet d’assurer une cohérence entre tous les différents territoires.

B. Le PLU : une structure en 5 documents

Pour consulter un PLU, il est possible de le trouver en ligne ou bien d’en faire la demande en mairie par mail, ou même mieux, en contactant directement le service d’urbanisme de la commune concernée.

a. Rapport de présentation

Le rapport de présentation appose un diagnostique (état de l’environnement) pour mesurer les besoins d’un territoire compatibles avec les lois et autres documents d’urbanisme.

b. Le PADD

Le Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) exprime les objectifs stratégiques et politiques de la collectivité locale à long terme (10-20 ans). C’est un document très important qui vous indique l’état d’esprit des élus au moment de l’élaboration de ce document.

c. L’OAP

L’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) indique les éléments sur des projets de grande ampleur, comme les écoquartiers par exemple. C’est un effet un zoom sur des projets spécifiques dans des secteurs ciblés.

d. Le règlement d’urbanisme

Le règlement d’urbanisme est la partie technique composée d’écrits mais aussi d’un document graphique (plan de zonage) déterminant pour chaque terrain et pour chaque type de zone (A-N-U-AU) quels sont les constructions et les usages des sols autorisés. Il détermine également les caractéristiques urbaines, architecturales et environnementales à respecter (hauteur des bâtiments, inclinaison des toitures, couleur des façades, stationnement…).

e. Le plan de zonage

Le plan de zonage est l’un des documents les plus important du PLU. Différentes zones sont découpées et caractérisent la nature ou le devenir des secteurs ciblés. On peut compter 4 grandes familles communes à tous les PLU mais qui peuvent aussi être divisées en sous catégories :

– Non-constructibles (sauf conditions TRÈS précises) :

– Zone A : Agricole
– Zone N : Naturel

– Constructibles (sous conditions du règlement :

– Zone U : Urbanisé
– Zone AU : À Urbaniser :

– AU1 : court terme
– AU2 : long terme

Exemple de sous catégories : Zone UP (zone urbanisée pavillonnaire), Zone UV (aire d’accueil des gens du voyage), Zone UC (Commerces)…
Le plan de zonage délimite aussi des secteurs particuliers, comme les espaces boisés classés (EBC) ou les emplacements réservés (notamment pour la construction future d’équipements publics).

Il faut aussi savoir que les Zones de loisirs n’existent pas. Il n’y a aucun statut juridique à ce sujet. Donc si quelqu’un veut vous vendre un terrain de loisirs c’est que, bien souvent, c’est un terrain non-constructibles en Zone Naturel.

4. Certificat d’urbanisme

Pour savoir si votre projet est réalisable avant d’acheter le terrain souhaité, vous pouvez faire la demande d’un certificat d’urbanisme en mairie. Le certificat d’urbanisme est un document d’information, ce n’est pas une autorisation.
Il en existe 2 types :
– le certificat d’information : donne les règles d’urbanisme sur un terrain donné
– le certificat opérationnel : renseigne sur la faisabilité d’un projet. La demande de certificat est facultative, mais elle est recommandée dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier (terrain…) ou d’une opération de construction.

5. Conclusion sur l’urbanisme

Pour conclure, il est certain que nous pourrions encore définir des quantités folles de lois, d’acteurs et d’autres notions. Néanmoins la connaissance de ces définitions rend bien plus simple l’appréhention du sujet global qui nous intéresse, à savoir l’aquisition de foncier.

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