Après avoir définit ce qu’étaient les habitats réversibles ainsi que les détails de la loi ALUR qui les régit, dans la première partie de ce sujet, nous allons développer dans cette deuxième partie quelques cas qui font exceptions dans les projets de construction
III. Le droit à l’exception
A- Les STECAL
Les Secteurs de Taille Et de Capacité d’Accueil Limitées (STECAL), anciennement connu sous le nom de pastilles, sont des secteurs délimités au sein des zones inconstructibles des PLU (zones A et N), au sein desquels, certaines constructions ou installations peuvent être édifiées de manière dérogatoire (exceptionnel).
Il est tout à fait possible de raccorder les STECAL aux réseaux.
Pour qu’un terrain soit classé en STECAL, il faut respecter certaines conditions :
– Protection des espaces naturels, agricoles et forestiers
– Préservation des continuités écologiques
– Consommation raisonnée des terres
– Réductions des flux de déplacements
– Peut permettre une meilleure répartition équilibrée entre emploi, habitats, commerces et services
L’un des critères qu’il est intéressant de mettre en avant pour motiver les communes à valider la création d’un STECAL, c’est la promesse de repeupler les milieux ruraux qui dépérissent et y ramener de l’activité. Il ne faut surtout pas paraître marginal et hostile à la vie en en communauté. Le fait de vouloir faire bande à part et de vivre en marge de la société pourrait braquer un bon nombre de communes qui ont déjà beaucoup de préjugés sur le mode de vie des habitats alternatifs. À savoir, il y a un flou juridique concernant la taxe d’aménagement sur les STECAL.
En effet, dans le cadre de la loi ALUR, étant donné qu’il n’est pas nécessaire de détailler exactement ce qui sera fait sur la parcelle (détail du zonage uniquement), la taxe d’aménagement n’est donc pas applicable. Par contre, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’applique.
B- Le cas des Agriculteurs
Concernant les agriculteurs, ainsi que pour toutes les personnes pouvant justifier d’une activité forestière ou pastorale, la loi permet une exception sous réserve de respecter certaines conditions. Être agriculteur ne donne pas en soi le droit de construire en zone agricole. Mais, dans la mesure où l’on apporte les preuves, arguments et justifications comme quoi cela est nécessaire pour la pérennité de l’exploitation, dans ce cas, il est tout à fais possible de bâtir sa résidence principale sur un terrain non-constructible.
L’activité des futurs propriétaires peut être une activité secondaire. Mais elle doit exister, et être démontrable.
Pour cela, il faut pouvoir justifier d’une activité cohérente à chaque zone (A- N), mais aussi démontrer la nécessité d’une « présence continue sur place » (par exemple, pour la surveillance des animaux).
C- Le bail emphytéotique
Certains auront peut être déjà entendu parler du bail emphytéotique. Qu’est ce que c’est concrètement ?
C’est un bail signé entre un locataire et un propriétaire d’une durée allant de 18 ans minimum à 99ans maximum contre un loyer modique. Il donne au locataire les mêmes droits qu’un propriétaire notamment celui de construire, excepté le droit de revendre la terre.
A la fin du bail, sois les constructions sont démontées, sois elles peuvent être laissées telle quelle. Si le propriétaire décède au cours du bail, pas d’inquiétude, celui ci n’est pas remis en question et c’est au successeur de prendre la relève.
Le bail emphytéotique est tout à fait adapté pour une exploitation agricole. Afin que les deux parties, locataire et propriétaire, puissent être d’accord , une charte peut être établi afin de respecter et de rassurer le propriétaire
quand à l’utilisation de son terrain (ex : close environnementale, hauteur des constructions…).
Ce statut juridique est récent (2014) et encore trop méconnu, pourtant il comporte beaucoup d’avantages.
Le bail emphytéotique permet donc de dissocier l’utilisation du terrain (activité professionnelle, habitat…) et le terrain lui même. Cela permet notamment de passer au travers de la spéculation possible sur la terre (SAFER) mais aussi évite un investissement trop important pour les petits budgets.
D- Sources et documents annexes
Sur ce lien, de l’association Hameaux légers, vous trouverez des exemples de PLU et PLUi prenant en compte les habitats démontables, que ce soit en créant des STECAL ou en leur dédiant des zones constructibles. Vous trouverez également des exemples de permis d’aménager et d’autres démarches possibles pour s’installer légalement sur un terrain non constructible hors STECAL, en général pour une durée déterminée (permis précaire, autorisation de stationner, …) :
Sources :
https://www.youtube.com/watch?v=k237zHDBh21
https://www.hameaux-legers.org
https://www.terrain-construction.com/content/terrain/habitat-alternatif/
https://cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2019-06/fiche_alur__laaaf_constructibilite_en_zone_n_et_a_16092014.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr https://www.hameaux-legers.org/habitat-reversible/en-savoir-plus-sur-l-urbanisme
MATA 