Les baux ruraux

Par Cyrielle Nolot, décembre 2020

Le bail rural peut constituer une bonne alternative à ceux qui ne souhaitent / ne peuvent pas acheter de terres agricoles.

  1. C’est quoi un bail rural ?

C’est le contrat par lequel le propriétaire agricole met à disposition de l’exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer ou d’un partage de récolte.

Ainsi, le propriétaire = le bailleur

Le fermier ou métayer = le preneur de bail

  1. Les types de convention

Exclusions :

Le bail rural ne s’applique pas pour une location :

  • Conclue en application d’une loi spécifique
  • Portant sur des forêts ou des biens du domaine forestier
  • Conclue pour assurer l’entretien d’un terrain à proximité d’un immeuble d’habitation (dépendance)
  • Ou d’occupation précaire (sous certaines conditions)
  • Le bail de petite parcelle (location de terre agricole de petite surface dont le seuil est fixé par arrêté préfectoral)
  • La vente d’herbe (vente à un tiers de la production d’herbe, de fourrage ou de foin d’une parcelle, à charge pour ce tiers de récolter) si elle n’a pas un caractère permanent
  • Le contrat de prise en pension d’animaux (une personne accepte pendant une période donnée de loger et de nourrir des bêtes moyennant une rémunération en argent ou en nature).

Attention : un contrat de bail rural a l’obligation d’être écrit (soit sous seing prié soit par acte notarié), et doit être accompagné d’un état des lieux contradictoires, qui dresse l’inventaire et l’état des terres/bâtiments loués.

3.Obligations du preneur à bail

  • doit s’acquitter du montant du fermage (ou procéder au partage de la récolte dans le cadre d’un métayage)
  • est soumis à l’obligation d’exploiter le bien pour y exercer une activité agricole. Dans ce cadre il doit être en possession d’une autorisation d’exploiter (article L331-6 du code rural)
  • est tenu d’user du fonds loué suivant sa destination (par exemple, respect des pratiques culturales dans le cas d’un bail environnemental)

4.Obligations du bailleur

5. Durée du bail

= 9 ans minimum . Mais il existe la possibilité de conclure un bail d’une durée supérieure :

Attention : en principe, il est interdit de sous-louer le bail ou de le céder (même avec l’accord du bailleur).

Exceptions :

– Possibilité de sous-louer à une association

– Possibilité de céder son bail à son conjoint (mariage ou PACS) – sous réserve d’avoir l’autorisation de cession du bailleur

– Possibilité d’échanger/louer une parcelle pour une meilleure exploitatio

6.Renouveler ou résilier un bail

6.1. Renouvellement

A défaut de congé délivré et dûment justifié, le preneur peut (sauf convention contraire), procéder au renouvellement du bail pour 9 ans.

Ainsi, si le preneur ou le propriétaire ne notifie pas le congé dans les délais légaux, cela entraine le renouvellement du bail par tacite reconduction (9 ans).

6.2.Résiliation

Attention : le bail peut être résilier à tout moment dans les cas suivants :

– faute du preneur

– changement de destination du fonds

– décès / incapacité du preneur dont le travail à la ferme est indispensable

– départ à la retraite du preneur (il doit en informer le propriétaire au moins 12 mois à l’avance)

– acquisition par le preneur de la ferme qu’il doit exploiter lui-même

– destruction des biens loués par un événement imprévisible (sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit).

7.Le bail environnemental

7.1. Qu’est-ce que c’est ?

Issu de la loi d’orientation agricole et créé le 8/03/2007, il a pour but d’imposer des techniques respectueuses de l’environnement, sur les parcelles assujetties.

Par conséquent, il engage le preneur à respecter des pratiques agroécologiques durables. Ce sont des clauses qui peuvent se greffer au statut de fermage « classique » -Art. R.411-9-11-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

7.2. Compétences et champ d’application

La mise en place d’un bail rural environnemental peut se faire dans les deux cadres suivants :

  • Quand le bailleur est une personne morale de droit public, une association agréée de protection de l’environnement, une entreprise solidaire ou une fondation reconnue d’utilité publique
  • Quand les parcelles sont situées dans des zones à enjeu environnemental et sanitaire.

Liste des zones :

Un particulier ne pourra conduire un bail à clauses environnementales QUE SI le terrain en question fait partie d’un espace protégé, visé par l’Art. L411-27 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

7.3. Les 15 clauses qui peuvent être insérées dans un bail rural environnemental

En conclusion : Ce type de bail sert à remettre les propriétaires dans le jeu de la protection de l’environnement, en garantissant une cohérence entre politique publique et prérogatives privées au sein d’une zone protégée.

8.Bail petites parcelles (une alternative pour les particuliers)

8.1. Conditions pour bénéficier du bail petites parcelles 

Il s’agit d’un cas particulier du bail rural, avec des spécificités liées aux petites surfaces. Ce type de bail peut être contractualisé par des particuliers.

Pour pouvoir établir un tel type de bail, il faut que la parcelle visée réponde à 3 conditions (référence à l’article L. 411-3 du code rural) :

  • Condition 1 : les parcelles doivent avoir une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté préfectoral. (à voir suivant votre département.)
  • Condition 2 : elles ne doivent pas constituer un corps de ferme (selon la jurisprudence : constitue un corps de ferme le fonds loué disposant d’une autonomie culturale : la présence de bâtiments d’exploitation et l’importance des revenus sont des indices d’appréciation)
  • Condition 3 : elles ne doivent pas être une partie essentielle de l’exploitation du preneur (analysé afin de rechercher si le retrait du fonds litigieux est de nature à déséquilibrer gravement l’exploitation ou à la désorganiser).

8.2. Adopter un bail de petite parcelle pour des surfaces louées inférieures aux seuils fixés

Dans les départements, ce n’est pas une obligation. Les parties peuvent donc décider de se soumettre au statut du fermage et signer un bail rural classique.

A moins que les parties décident expressément de se soumettre à l’intégralité́ du statut, les locations de petites parcelles dérogent à plusieurs dispositions du statut de fermage.

Les parties peuvent donc contracter verbalement, sans état des lieux préalable, au prix et pour la durée qu’elles souhaitent.

De tels baux offrent donc une plus grande liberté́ pour le bailleur et le preneur.

Attention : Cette liberté peut être dangereuse, surtout lorsque propriétaire et locataire n’ont pas rédigé de contrat ou n’ont pas précisé les clauses de sortie du bail. Pensez donc à rédiger un document entre les parties.

En bonus, via le lien suivant un modèle de bail petites parcelles : https://paca.chambres-agriculture.fr/fileadmin/user_upload/Provence-Alpes-Cote_d_Azur/020_Inst_Paca/CA83/Documents/Agriculteurs/CONTRAT_BAIL_A_PETITESPARCELLES_TYPE.pdf

Sources :

https://service-public.fr

https://paca.chambres-agriculture.fr

Bail-rural-clauses-environnemental-ONCFS.pdf

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