Par Cyrielle, 10 décembre 2020
Un propriétaire de terres agricoles accepte de mettre ses terres à votre disposition. En revanche, il ne souhaite pas être tenu par le statut du fermage. Quelles solutions existent ? Détails dans ce document.
Pour rappel : les contrats relatifs aux forêts et biens relevant du régime forestier ou ceux réalisés pour l’entretien des terrains constituant la dépendance d’habitations ne relèvent pas du statut du fermage. Outre ces exceptions, différentes conventions dérogatoires existent et sont abordées ci-dessous.
1) Le prêt à usage (ou commodat)
Prêt à usage est un contrat par lequel un propriétaire met ses terres à disposition d’un
exploitant agricole et cela à titre gratuit. A charge pour l’exploitant d’entretenir lesdites terres.
Le commodat ne transfère pas la propriété de la chose prêtée. Même si ce prêt est gratuit, le
prêteur peut exiger une caution ou une assurance. Il peut être verbal, il est cependant préférable qu’il soit écrit, daté et signé des deux parties.
Attention : il est important de noter que le non-respect du caractère gratuit de ce contrat
entraîne la requalification du contrat en bail rural y compris lorsqu’il y a paiement en nature (bois pour l’hiver, bouteilles de vin, fruits et légumes produis sur la ferme..). De même que la participation aux charges foncières constitue une violation du caractère gratuit de la mise à
disposition.
2) Le contrat de vente d’herbe
Il s’agit ici d’un contrat de vente de récolte sur pied portant sur de l’herbe à pâturer ou à faucher. Ce type de contrat doit être utilisé avec précaution puisque le risque de requalification en bail à ferme est très présent.
L’exploitant agricole ne doit être bénéficiaire que des fruits des terres (l’herbe).
Le caractère saisonnier de ce type de vente, c’est-à-dire sa reconduite au cours de périodes
successives au profit du même acquéreur, ne fait pas obstacle à ce que les juges la requalifient de bail rural.
NOTE : La convention peut très bien échapper au statut du fermage si des raisons légitimes telles qu’un accident, un mauvais état de santé ou des circonstances économiques, peuvent justifier la cession temporaire des fruits de l’exploitation.
De plus, pour l’administration fiscale, la vente d’herbe sur pied constitue non une location mais un mode d’exploitation. Le propriétaire qui y recourt sera donc imposé au titre des bénéfices agricoles et il sera soumis au paiement de cotisations sociales MSA selon la surface mise en valeur.
3) Bail de petites parcelles
Lorsque la mise à disposition de terres agricoles porte sur une petite superficie, celle-ci est exclue
du statut du fermage.
Si ces conditions sont respectées, les parties n’étant pas tenues par le statut du fermage, elles
peuvent décider ensemble des modalités du contrat. Il convient de préciser qu’en cas de bail
verbal, pour faire cesser le contrat, un congé doit être délivré par écrit au moins 6 mois avant le terme du contrat. En revanche, en cas de bail écrit, le contrat cesse à la date fixée par les parties. Enfin, il convient d’ajouter que le bail de petites parcelles ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans.
ATTENTION : lorsque plusieurs petites parcelles sont louées ce n’est pas la surface de chaque
parcelle qui est prise en compte mais bien la surface totale louée.
4) La convention SAFER de mise à disposition (CMD)*
donne à tout propriétaire la possibilité de confier à la SAFER la gestion locative de ses terres
agricoles / vignes, pour une durée déterminée (1 à 6 ans, renouvelable 1 fois), dans l’attente
d’une orientation définitive des biens (vente, bail à ferme…).
A cet effet, la SAFER consent des baux qui ne sont pas soumis au statut du fermage sauf en ce qui concerne le prix (il faut respecter l’arrêté préfectoral portant sur les valeurs locatives).
Avantages pour le propriétaire :
• Passe une convention temporaire avec la SAFER qui loue à un agriculteur
• Perçoit une redevance annuelle, garantie et versée par la SAFER
• Est exonéré des cotisations sociales
• Retrouve son bien libre à l’issue de la période déterminée ou à chaque échéance annuelle.
Avantages pour le preneur :
• Bénéficie d’un contrat l’autorisant à exploiter le bien en bonne et due forme
• Accède à des terres, des prés, des vignes, qui auraient pu rester inexploités
• Verse un loyer équivalent à un fermage
• Contrôle des structures : la location est soumise à simple déclaration, réalisée pour votre
compte, par la SAFER.
Lorsque le bail a porté sur une durée supérieure à 6 ans, l’exploitant bénéficie d’un droit de
préférence si le propriétaire souhaite mettre ses terres en fermage. C’est-à-dire que le
propriétaire ne pourra pas proposer ses terres à un autre exploitant sans les avoir proposées au préalable à l’exploitant qui les a mises en valeur durant les 6 années précédentes.
5) La convention d’occupation précaire.
Cette convention permet notamment une liberté contractuelle très importante pour le loueur et le preneur. Il est ainsi possible de fixer librement le prix et la durée du bail, de même que ses diverses conditions.
Le principal avantage pour le propriétaire est l’absence de droit de préemption ou de renouvellement. La convention d’occupation précaire est souvent utilisée par des communes souhaitant valoriser un terrain avant la réalisation de travaux. Cependant, ce type de contrat n’est possible que dans des cas très strictement délimités par la loi, en dehors desquels la convention sera requalifiée en bail soumis au statut classique du fermage.
6) La location annuelle renouvelable
Attention, cette location n’est réalisable que dans l’optique de l’installation future d’un ou
plusieurs descendants du loueur. Ainsi, il est possible pour le propriétaire de louer des terres agricoles à un exploitant agricole, déjà installé sur une autre exploitation d’une surface au moins égale à un seuil prévu par le schéma directeur de la région.
Cette location est réalisée pour une durée d’un an, renouvelée implicitement jusqu’à une
période totale maximale de six années.
Le preneur comme le loueur peuvent mettre fin à la location par l’envoi d’une LRAR1 au moins deux mois avant la date du renouvellement annuel.
Toutefois le propriétaire ne peut donner ce congé QUE pour permettre l’installation d’un
descendant. Par conséquent, ce système est donc particulièrement utile pour assurer la continuité d’une exploitation en attendant la majorité et/ou la fin d’études d’un enfant du propriétaire et son installation à la tête de l’exploitation.
Attention : si aucun descendant n’est installé à l’issue des six ans, cette location sera
automatiquement requalifiée en bail rural ordinaire, de même qu’en cas de cession onéreuse
des terres sur lesquelles porte la location. En revanche, hors requalification en bail ordinaire, le preneur ne pourra pas se prévaloir d’un droit de cession de bail ou d’une indemnité de preneur sortant dans le cadre de la location annuelle renouvelable.
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A bientôt!!!
Sources :
https://www.coordinationrurale.fr
https://paca.chambres-agriculture.fr/nos-services/reglementaire
https://normandie.chambres-agriculture.fr/conseils-et-services
http://saferna.fr/website
MATA 