Les habitats légers et le foncier, mode d’emploi…

Quand le souhait de ne pas se loger de façon « classique » se conjugue à une envie de se rapprocher de la nature et à une volonté de réduire son empreinte écologique, la question de l’habitat léger émerge.

Aujourd’hui, certains font le choix de vivre dans une habitation légère. Il existe plusieurs formes d’habitat léger : yourte, tiny house, roulotte, caravane, etc. Toutes ont en commun d’être démontables, mobiles et sont synonymes d’un mode de vie fondé sur la sobriété et l’autonomie. Bien souvent, ces installations sont agrémentées de panneaux solaires, d’éoliennes, de toilettes sèches, de bassins de phyto-épuration, de jardins potagers, de vergers, etc.

Avant la loi ALUR ou loi Duflot II (loi n°2014-336 du 24 mars 2014), votée et validée en 2015, le logement alternatif était victime d’un vide juridique. Pour sortir du dilemme juridique sur le besoin ou non d’un permis de construire, le Gouvernement a autorisé les documents d’urbanisme (PLU et PLUI) à définir les terrains où les résidences mobiles ou démontables, constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, peuvent être installées . Pour ce faire, un cahier des charges doit être respecté et il s’applique à plusieurs zones.

  • Le cahier des charges.

Avant de se pencher sur les zones pouvant accueillir ce type d’habitat et sur les procédures à respecter, regardons d’abord les conditions nécessaires pour qu’un droit d’habiter soit délivré par les autorités.

  1. La réversibilité de l’habitat: l’habitat est démontable, son installation est effectuée sans intervention d’engins lourds et aucun élément ne le composant, ou composant son aménagement intérieur, n’est inamovible.
  2. L’autonomie vis-à-vis des réseaux: Il convient de faire preuve d’une autonomie vis-à-vis des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissements collectifs. L’objectif étant de ne pas impacter les budgets des collectivités locales par la création de nouveaux réseaux
  3. La sécurité: l’usager de l’habitat devra veiller à la propreté, la salubrité, et à l’entretien des lieux pour éviter les incendies. 

Ces points seront soumis à l’avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF)

  • Les zones sur lesquelles on peut poser son habitat léger.

Tout d’abord, oubliez les zones naturelles et forestières et les zones protégées, elles ne vous permettent pas d’élire domicile sur leurs terres. Difficile aussi d’installer votre habitat alternatif en zone agricole. Également protégée, la constructibilité y est limitée et seules sont autorisées les constructions nécessaires à l’exploitation agricole . À moins que vous ne soyez agriculteur, vous pouvez faire une croix sur ces emplacements.

Il existe toutefois des terrains non constructibles sur lesquels vous avez théoriquement le droit de poser votre habitat léger : les pastilles. Celles-ci déterminent en effet des zones réservées aux habitations légères et démontables. Dans les faits, l’aménagement de ces pastilles est du ressort des mairies. Celles-ci doivent les prévoir dans leur PLU (Plan Local d’Urbanisme). Mais force est de constater qu’à l’heure actuelle, peu d’entre elles ont accepté de les aménager. Le mieux est alors de contacter directement les communes pour en discuter.

Les zones U ( urbanisables) permettent à priori de poser votre habitat sous réserve de respecter le schéma classique de déclaration ou de demande de permis de construire (suivant la surface plancher de votre habitat). Nous n’étayerons pas plus le sujet car ces zones concernent les zones d’habitats classiques et bénéficient du cadre légal beaucoup plus lisible et classique de l’urbanisme.

  • Les STECAL et autres zones susceptibles d’accueillir des habitats légers.

Les STECAL (Secteur de Taille Et de CApacité Limitée) :

La sous sections des STECAL qui nous interresse est le « STECAL à vocation spécifique »

Elles peuvent être créées pour permettre des constructions,qui pourraient être liées à des projets spécifiques tels que

  • l’aménagement d’un espace naturel de loisirs, d’une aire de camping etc…
  • des aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage;
  • des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.


Ces projets devront être mesurés et justifiés. Ils devront être compatibles avec les enjeux agricoles et le caractère naturel de la zone. Ils ne devront pas contribuer au mitage* du territoire. Toutes les mesures visant à limiter l’impact sur l’agriculture et les milieux naturels devront être prises .
Lors de la révision des documents d’urbanisme, des zones pourront être transformées en STECAL, et c’est précisément avant ces révisions qu’il faudra plaider votre projet afin de faire passer votre terrain dans la catégorie STECAL . Clairement plus facile à dire qu’à faire…

*mitage : on parle de mitage pour désigner l’étalement urbain non maîtrisé, c’est-à-dire la construction de logements étalés dans des zones rurales ou périurbaines. 


Votre projet devra être parfaitement ficelé et le dialogue avec la mairie devra avoir été entamé bien avant la date de révision du PLU. D’autant que les communes vont bientôt changer leur PLU en PLUI (plan local d’urbanisme intercommunal) . Initialement la date prévue était le 31 décembre 2019…
Néanmoins, le travail que cela représente à reporté la date d’un an. Les communes concernées qui n’ont pas réussi à boucler leur procédure avant le 31 décembre 2019 ne se voient donc pas appliquer le règlement national d’urbanisme (RNU) à compter du 1er janvier 2020.
Les règles d’aménagement de chaque STECAL sont définies dans les documents d’urbanisme de chaque commune. Difficile donc de spéculer sur les possibilités. Par mesure de simplification on peut juste dire que les règles qui s’appliquent seront celles prévues par la loi.

  • Le texte (R.111-46-1 du Code de l’urbanisme) insiste sur le caractère réversible de cet habitat. Il indique qu’un permis d’aménager sera requis pour l’installation d’au moins deux résidences démontables (créant une surface de plancher totale supérieure à 40 m2) sur des terrains aménagés pour les recevoir. En deçà, une simple déclaration préalable est prévue.
  • En secteur constructible, l’habitat léger nécessite un permis de construire (PC) dès lors qu’il dépasse 20m2(déclaration préalable en deçà). Au-delà de 50 m2, il doit être conforme à la RT2012
  • Vivre dans les règles pour vivre tranquille.


De manière générale, mieux vaut s’en tenir aux règles et pouvoir dormir sur ces deux oreilles.Ces dix dernières années ont vu se combler le vide juridique concernant les habitats légers . La préservation de nos paysages naturels passe par le contrôle de l’urbanisme et plus particulièrement par la lutte contre le mitage urbain. De part cette volonté la création de STECAL à revêtue une forme d’exception aux règles et n’est pas très courante dans les mœurs urbanistiques.

Il faudra vous armer de patience pour réussir à greffer votre projet sur des STECAL existants et encore plus pour en créer un. Le décalage entre la demande et l’offre pourra pousser certains d’entre vous à enfreindre les règles mais il faut savoir que depuis 2019 le projet de loi Engagement et proximité donne la possibilité aux maires de distribuer des “astreintes” à hauteurs de 500 euros par jour a ceux qui n’auront pas respecté L’article 14 de la même loi. Cette loi vise les habitants de terrains privés qui sont installés sans l’autorisation du maire, sous une yourte, une tente, une cabane, un abri de fortune, une caravane, un mobile home, un bus ou un camion aménagé .

Pour conclure:

Habiter en tiny house ailleurs que sur un terrain urbanisable en suivant les règles est très possible en revanche dès lors qu’il s’agit d’autre zones (STECAL) c’est plus délicat, mais pas impossible. Tout se passe dans le dialogue avec votre mairie et/ou la communauté de communes en charge.

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