La Méthode MATA

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Vous avez certainement déjà tous déterminé votre zone de recherche. Pas trop grande, je pense que c’est mieux, car il y a tellement de possibilité ne serait-ce qu’au sein d’une petite commune que le temps de la recherche peut vite devenir énorme dès qu’on s’attaque à un canton entier. 

Pour gagner du temps, il y a bien sûr le fameux combo géoportail et cadastre.fr. C’est sur ce point que je commencerai.

Étape 1 : préparer sa visite du terrain 

C’est parti ! La méthode combo geoportail/cadastre.fr pour rechercher des terrains potentiellement intéressants sans bouger de chez soi.

1- On commence par aller sur www.geoportail.fr depuis un ordinateur, c’est beaucoup plus pratique.

Après avoir choisi sa zone de recherche avec la vue satellite, on peut avoir accès à différents type de cartes et surtout, on peut les superposer en jouant sur la transparence de l’une ou l’autre. Pour cela on clique sur « plus de données » et là on a accès à la carte « parcelles cadastrale », en cliquant dessus on voit se superposer le cadastre à la carte satellite. En jouant sur le curseur de transparence la magie opère !!!!

On peut alors avoir une idée des parcelles en fonction de la réalité du terrain et surtout on trouve le numéro des parcelles qui nous intéressent. Vous allez voir c’est absolument redoutable.

On passe ensuite au gros morceau!! 

2- On peut alors se rendre sur www.cadastre.gouv.fr .

(Pareil, il n’ y a pas d’application … du coup on reste sur l’ordi). On recherche sa commune dans le moteur de recherche intégré et on clique sur « rechercher » mais là surprise… la recherche ne fonctionne pas. On clique une seconde fois sur la case de recherche de la commune et là on voit directement s’afficher une suggestion de recherche qui est bien celle que l’on veut faire. Enfin, on effectue la recherche en cliquant sur « rechercher ».

On passe alors à une nouvelle page en cliquant sur « vue d’ensemble de la commune ». Un nouvel onglet s’ouvre. Il faut alors réussir, en s’aidant du découpage cadastral vu sur geoportail, à trouver la  parcelle qui nous intéresse. C’est le plus pénible et ça prend parfois 15 min de s’y retrouver mais, bon, accrochez-vous le meilleur arrive.

Quand on a fini par trouver, on peut cliquer dans la barre d’outil à gauche sur « s’informer ». Puis sur la parcelle qui nous intéresse. Une fois que vous avez posé un petit rond bleu avec un « i » vous pouvez cliquer sur « VALIDER  » en bas a droite.

Et là le grand sorcier du cadastre vous livre de l’info de première catégorie qui va vous aider un max pour la suite…On trouve ainsi la surface ainsi que le numéro complet de la parcelle et le lieu dit.

Vous pouvez noter les coordonnées GPS de vos terrains à partir de Google Maps ou Google Earth pour préparer votre future visite sur site. 

NB: sur le site www.cadastre.gouv.fr vous aurez peut-être remarqué qu’il y a plein d’autres outils, notamment un qui vous permet de mesurer des distances. En faisant un croquis des parcelles à visiter vous pourrez  ainsi les « côter »… utile, surtout s’il n’y a pas de repère visuel sur place (par exemple dans le cas d’un pré au milieu de plein d’autres prés…). 

Même si le cadastre n’a pas de valeur juridique, ça aide pour s’y retrouver ! A vous d’adapter ces outils à votre zone de recherche.

Étape 2 : le propriétaire, le paysan et vous 

Maintenant que vous disposez d’infos sur les terrains qui vous intéressent, il faut aller sur place pour se rendre compte de la réalité et glaner d’autres informations.

Pour ce qui est du choix des terrains à visiter, ne vous limitez pas, mais essayez néanmoins de les classer en 2 catégories.

1) les terrains de rêve, qui remplissent tous vos critères (par exemple au bord d’une route ou déjà entretenus).

2 ) les terrain un peu plus isolés. Par exemple  : en début d’enfrichement, en friche complète, en bord de forêt ou carrément en forêt. Et surtout les prés en coteaux qui semblent délaissés!!! J’expliquerai après pourquoi. En gros, intéressez-vous aux terrains où il y a plus de boulot et qui semblent un peu moins sexy de prime abord.

Ensuite,

Une fois sur place évidemment, c’est à vous de juger ! Pendant votre tournée, qui se fera peut-être en plusieurs fois, soyez attentif à la présence d’autres personnes et essayez d’être assez discret… on est à la campagne et les commérages vont bon train et seront rarement vos alliés.

En revanche, si pendant la prospection vous croisez un agriculteur, vous pouvez tenter de le questionner …. surtout sur les terres isolées, je m’explique. Les propriétaires terriens non agriculteurs ont souvent un lot de parcelles dissociées comprenant de belles terres à fort potentiel agricoles ainsi que des « ripes », comme on dit chez moi, comprenez des terres moins bonnes aux vues des standards d’agriculture conventionnelles. Ce sont souvent celles-là qui sont moins entretenues et isolées des grandes zone agricoles. Bref, ce sont précisément ces terrains (la 2^e catégorie de votre classement) que je vous propose de ne pas négliger !

Je reviens à ces fameux propriétaires terriens non agriculteurs.

Ils louent leurs terres à des agriculteurs… ils leur louent TOUT ce qu’ils possèdent (le bon et le mauvais). Résultat : les agriculteurs doivent TOUT louer pour bénéficier des morceaux vraiment intéressants. Ce qui implique qu’ils doivent entretenir le mauvais, sur lequel certes ils touchent des subventions PAC (politique agricole commune), mais dont ils se sépareraient bien je vous l’assure. 

Évidement ce n’est pas vrai dans toutes les régions, mais en dehors des grandes terres comme la Beauce ou des vignobles bourguignons ou champenois, ça laisse une belle marge.

En proposant de racheter une terre que le paysan loue à contre-cœur et qu’il entretient une fois l’an, vous avez toutes vos chances ! L’agriculteur ne fera certainement pas valoir son droit de préemption lors d’une vente à votre profit. Tout le monde y gagne dans ce cas !  

Vous me direz : pourquoi ne s’en sépare-t-il pas directement? Et bien c’est que là que le facteur affectif apparaît. Les propriétaires sont attachés à leurs terres et ce sont sur ces « vilaines parcelles »que leurs parents se sont parfois cassés le dos ; et il n’ont pas les moyens de les entretenir eux alors ils les mettent dans le lot de location pour ne pas les voir disparaître. Pourquoi ne les vendent-ils pas, ces parcelles ? Souvent, dans leur esprit, dissocier le bon du mauvais est risqué ! Il y a beaucoup de préjugé : si une terre est jugée « mauvaise » pour un agriculteur, qui pourrait-elle intéresser ? Et bien, nous justement ! 

Il me semble intéressant à ce stade de dresser un portrait robot de ces propriétaires.

Ils sont souvent âgés, voire très âgés car les successions se font le plus souvent au décès des personnes et on peut facilement imaginer un héritier d’une soixantaine d’années pour qui Internet n’est qu’un vague concept. Et c’est à mon sens, l’un des facteurs qui explique que deux mondes ne se rencontrent pas. Il y a d’un côté le monde des actifs connectés, recherchant du terrain pour assouvir leurs soif de retour à la terre et de l’autre des propriétaires ruraux, pour la plupart persuadés que leur biens n’intéresseraient personne et qui, parfois même, ne savent pas qu’il en sont propriétaires.

Une fois le contact pris, il ne vous reste plus qu’à présenter rapidement votre situation au paysan en lui demandant deux ou trois choses. Est-ce lui qui s’occupe des terrains que vous visez ? Sinon, sait-il qui serait vendeur dans le pays? Ne lui prenez pas trop de temps, le but est aussi de lui laisser une image la plus positive possible. Évitez les présentations de type trop « perma neo rural baba cool »…  Le marché des terres agricoles est assez fermé. 

J’ai consacré un long article pour vous dire tout ça, ça peut paraître anodins, mais je vous assure que l’on pourrait comparer l’achat de terres agricole à de la diplomatie internationale. Si, si…

Quand vous aurez fini d’arpenter la campagne, un petit saut au café du coin ou à l’épicerie pourrait également vous en apprendre plus.

Etape 3 : faire du propriétaire un vendeur 

Vous voilà rentré à la maison, avec tout un panel de terrains intéressants et peut-être même un ou deux contacts. Il est temps d’aller s’informer sur les coordonnées des propriétaires. Ce sont des informations confidentielles que la loi n’autorise pas à divulguer. Alors, comment faire ? 

Le plus simple, c’est de prendre rendez-vous à la mairie, avec le service de l’urbanisme. Encore une fois vous présentez votre projet succinctement et vous demandez (avec le sourire) l’identité des propriétaires, voire même les coordonnées précises. Ça évite des rechercher toutes les « Amélie Dupont » de l’annuaire.

Dans le même temps, profitez-en pour demander le classement des parcelles (pré, landes, bois,  taillis, futaie, etc.). C’est important pour la suite. En effet, ce qui ressemble aujourd’hui à un bois peut encore être classé en pré… Autre question importante : les parcelles sont-elles en pleine propriété ou en indivision ? 

Il est toujours plus facile de convaincre une personne que de parlementer avec 10 cousins éloignés, propriétaires indivis… Ne pas négliger les histoires de famille ! Elles peuvent geler toute vente. 

Une fois toutes ces informations récoltées (nom et coordonnées du propriétaire de votre parcelle rêvée), il est temps de passer au démarchage. 

Il y a deux cas de figure : l’idéal et le plus compliqué.

Le plus simple, c’est d’échanger en direct avec le propriétaire qui réside à proximité. Mais d’abord, on ne s’invite pas chez les gens ! Il est vraiment important d’annoncer sa démarche, dans un courrier par exemple. Cela laisse au propriétaire le temps de mûrir une réponse adaptée. Il n’est pas pris de court. Puis, profitez de la proximité pour lui rendre une petite visite. Car rien ne remplace le contact humain. Quand je reviens vers eux, ou eux vers moi (c’est l’objectif), j’essaye de créer un lien et de voir s’ils ont de l’affection pour ce terrain ou s’ils ont des billets dans les yeux. Mais une chose est certaine : je ne parle jamais d’argent au prime abord. 

Un peu plus compliqué, le propriétaire vit désormais en Australie (en tous cas, vous ne l’aurez pas sous la main). Il faut donc redoubler de diplomatie, par écrit, pour espérer avoir une réponse. Une relance peut être envisagée, mais c’est le maximum. Sans réponse, l’affaire est cuite (vous pourrez retenter votre chance l’année prochaine). 

A ce stade, vous êtes le demandeur. A vous de renverser la tendance pour que, finalement, le propriétaire se transforme en vendeur. A ce petit jeu, le temps est votre allié : il ne faut pas brusquer l’affaire. 

Lorsque les discussions débutent, si on me demande : « combien », je ne réponds jamais directement. C’est au propriétaire de proposer un prix (il ne faut pas négliger la valeur sentimentale). Dans tous les cas, ne parlez jamais en valeur absolue mais plutôt en € au m². 

Voilà sur quelles bases j’avance à petits pas… C’est une affaire de confiance et de patience, d’autant que vous risquez d’être confronté à des personnes âgées qu’il ne faut pas effrayer. Déjà parce que c’est mal (et aussi parce que ça plomberait la vente).

Etape 4 : la valeur des terres et des forêts 

Combien vaut un terrain ? En France, le prix de la terre est contrôlé et fixé par la SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural). Nous sommes le dernier pays d’Europe à fonctionner de la sorte. Donc il n’y a pas vraiment de prix du marché, au sens libéral du terme. 

Mon astuce : intéressons-nous à des terrains qui n’intéresseront pas la SAFER et partez du principe qu’ils valent ce que vous êtes prêt à mettre.

Retrouvez le barème du prix des terres en France par zone, en cliquant sur : https://www.cjoint.com

Je vous donne un exemple que je connais bien : le sud Isère. Là, il faut compter entre 80 centimes et 1€ /m2 pour du plat en prairie avec un accès carrossable. Plutôt autour de 50 centimes pour des coteaux propres. Et environ 30 centimes pour de la friche en coteaux. Pour la forêt, c’est différent. Le prix peut varier de une à dix fois selon l’orientation, le peuplement (chêne, hêtre, sapin, taillis, futaie, etc.), sa maturité et son accessibilité. 

Voila un lien pour se faire une idée des prix qui se pratiquent (il faut d’abord cliquer sur tableaux du prix des terres , le PDF se trouve juste après).

Je rajoute quelques détails en plus:

Après avoir épluché ces barèmes et des rapports de valeurs vénale de foncier agricole rendu par la Safer en long en large et en travers je me suis aperçu, que toutes leurs données étaient basées sur des parcelles d’au moins 7000 m2.

J’ai rapidement pensé que peut-être les transactions en dessous de 7000m2 ne les intéressaient pas.

Je prends des pincettes pour dire ça mais quand j’ai eu l’information il y a 5 ans c’était vrai… une personne rencontrée employée de la safer me l’a bien confirmé. 

En dessous de 7000 mètres carrés ils laissaient passer .

C’est peut être toujours le cas, en tout cas leurs chiffres continus à concerner les parcelles de plus de 7000m2

Parlons des parcelles déjà louées par des agriculteurs .

L’agriculteur en place ayant le droit de préemption s’il y a une vente , vous serez servi en dernier .

Je préfère me concentrer comme je l’ai déjà dis sur les parcelles isolées ou en friche ( pas de locataires c’est sur) ou sur de la foret. Il y aura plus de boulot c’est vrai mais on est sûr de payer moins cher pour une terre qui n’a pas vu un gramme de pesticide au moins depuis qu’elle est « abandonnée » . 

Bien-sur certaines régions sont intégralement exploitées et il n’y a pas ou peu de friche ou de parcelle isolée. Alors il faut trouver un autre moyen se creuser la tête encore et encore ou changer de zone .

On peut finir par trouver une astuce ou un faille c’est sur .(ceux qui font les lois savent bien jouer avec alors il n’y a plus qu’à apprendre la règles du jeu non? )

Etape 5 : comprendre le classement des terrains

En introduction et pour mieux comprendre la suite voici un rappel des différents zonages et  classements urbanistique dans les PLU.

Et dans un second je détaille les classements d’un point de vue juridique et fiscal que peuvent avoir les terres que vous visez. C’est la forme sous laquelle sont enregistrées les parcelles aux impots. 

Pour ne pas surcharger d’informations l’utilisateur et faciliter la correspondance avec les Fichiers fonciers, ces différentes natures de culture ont été regroupées selon des classes déjà disponibles dans les Fichiers fonciers :

Terres = T (terres) et TE (terres plantées)

Prés = P (prés) + PA (paturages) + PC (pacages) + PE (pré d’embouchure) + PH (herbages) + PP (pré plantes)

Vergers = VE (vergers)

Vignes = VI (vignes)

Bois = B (bois) + BF (futaies feuillues) + BM (futaies mixtes) + BO (oseraies) + BP (peupleraies) + BR (futaies résineuses) + BS (taillis sous futaie) + BT (taillis simples)

Landes =L (landes) + LB (landes boisées)

Carrières = CA 

Eaux = E 

Jardins = J 

Terrains à bâtir = AB 

Terrains d’agréments = AG

Source : https://plu-en-ligne.com

Etape 6 : processus de vente

Parlons maintenant du processus de vente .

Maintenant que vous avez convaincu ce « vieux monsieur de vous vendre ses 2000à m2 « il va falloir jouer serré car le plus dur reste a faire. 

On va distinguer les parcelles boisées répertoriées au cadastre en B, BT,etc (cf étape 4) et les parcelles non boisées (pré friche etc..)

1) les parcelles boisées.

Aux yeux de la loi une parcelles boisée et une parcelle recouverte au moins à 50% de bois.

Je dis ça car si le classement date de Matusalem il se peut qu’une parcelle classée en B soit dans les faits une belle prairie (ou l’inverse)et du coup vous pourrez faire valoir lors de la vente le reclassement en pré ou en forêt, si c’est dans votre INTÉRÊT . 

Donc premièrement si on achete une forêt il faut fixer un prix devant le notaire qui colle au prix du marché. Un prix trop bas ou trop haut pourrait alerter la SAFER ou d’autres organismes pouvant préempter qui pourraient casser  la vente. 

Je vous laisse un lien sur lequel on a accès au prix de transaction sur forêt faite récemment… ça donne une bonne idée de ce qui se pratique.

https://www.europeansa-online.com

Ensuite quand on s’est mis d’accord avec le proprio essayez de faire passer l’idée que vous allez vous occuper de tout ; Les papiers, le notaire (s’il veut faire avec son notaire pas de soucis) mais c’est vous qui prenez en main l’avancée du dossier.

Le notaire va vous guider.

Fiche de renseignement vendeur et acheteur , numéro de parcelle prix etc.

La il faut savoir que vous êtes à la merci de pas mal de facteurs…

-1)si la parcelle fait moins de 4 HECTARES:

Suivant les propriétaires voisins de la parcelle visée il va y avoir tout une hiérarchie de priorité à la vente. Je m’explique. 

Si un des voisins est l’état (forêt domaniale) alors le notaire devra « purger » en priorité leur droit de préemption qui  dure 2 mois. S’ils se portent acquéreur c’est fini (d’où l’importance de fixer un prix dissuasif mais pas trop haut non plus).

Ensuite c’est la même chose pour la commune ( toujours si elle a un bois qui touche la parcelle) . Ça dure 2 mois également.

La notification à la SAFER est aussi à faire. Dans le cas des forets ils ne pourront pas préempter mais la vente doit leur être notifiée.

Enfin il y a le droit de préférence des voisins « particuliers » qui leur donne le droit de raffler la vente sous votre nez aux mêmes conditions que vous (même prix) et ce dans un soucis de permettre un regroupement des parcelles. Encore 2 mois de purge….. c’est pénible.

-2) Si la parcelle fait plus de 4 Hectares seuls les voisins « particuliers » ne pourront pas faire valoir leur droit de préférence . Mais le reste s’appliquera.

Tout est super bien expliquer ici.

https://nouvelle-aquitaine.cnpf.fr/

bref c’est un peu fastidieux.

C’est pour cette raison que j’expliquais qu’une parcelle qui ne serait pas boisée à plus de 50% de sa surface serait inintéressante… car on ne devrait pas y appliquer tout ce processus long et fastidieux.

S’appliquerait alors le processus plus classique d’une parcelle non boisée. (objet de la prochaine étape)

 Pour le faire valoir à votre notaire il faudra lui joindre des photos (vue du sol et vue du ciel ,cf google earth, géoprtail.…)

Il est probable qu’il vous prenne un peu de haut avec cet argument … vous lui sortez alors gentiment et modestement :

L’alinéa 7 de l’article L331-21 modifié par la loi numéro 2012-387 du 22 mars 2012 article 83

https://www.legifrance.gouv.fr

Je répète ça n’est que si la parcelle est boisée à moins de 50 % de sa surface dans la réalité. 

Le processus qui se mettra alors en place sera plus classique que je le détaille dans la suite.

Pour finir quelques idées à ne pas écarter :

1. Plutôt que de devoir attendre que les purges de droits de préemption se fassent les unes après les autres et que ça finisse par prendre 6 mois je vous propose de demander au notaire qu’il les regroupe. 

En effet aucun document à ma connaissance ne l’oblige à les faire les unes après les autres. Je prends le risque de dire ça car après avoir changer 3 fois de notaire faute d’en trouver un suffisamment réactif à mon goût. J’ai fini par en trouver un super qui a tenté le coup car il n’avait rien trouvé non plus sur le sujet… et vous savez quoi??? C’est passé.

2. Enfin je vous laisse réfléchir avant de revenir dessus plus tard sur :

Une parcelle de pré noyée au milieu d’une forêt ou une de forêt noyée au milieu de prés… pour moi c’est la perle rare … et vous allez comprendre quand je vous aurez détaillé le processus sur les parcelles non boisées …

Etape 7 : le cas spécifiques des terrains non boisés 

Concernant les parties non boisées. 

Elles sont le plus souvent classées en zone A et N . Je vous renvoie une nouvelle fois sur ce lien pour consulter les subdivisions relatives à ces zones et leurs destinations.

PLU : le plan local d’urbanisme

Je rappelle au passage que tout le monde peut acquérir du terrain ;  Agriculteurs ou non.

Donc dans le cas des zones non boisées (prairies de fauche ou pâtures par exemple)

le processus de vente se fera de cette manière :

Après avoir fixé un prix de vente avec le vendeur le plus judicieusement possible pour éveiller le moins possible l’attention des organismes préempteurs.

Je vous met également le lien du barème du prix de terres pour vous donner une idée. www.agreste.agriculture.gouv.fr Attention il faut différencier les 2 parties qui nous intéressent. La première donnant le barème des terres libres de bail et la seconde celui des terres louées.

Maintenant, il faut savoir si la terre que vous visez est louée ou non. (Demandez au vendeur et faite le reporter dans l’acte de vente le cas échéant.

Dans tout les cas le notaire notifiera la vente à la SAFER qui aura 2 mois pour répondre. 

La notification ne veut pas forcément dire qu’elle peut préempter.

Quelques cas exemptent la safer de son droit. J’y reviendrai plus tard.

Le notaire doit aussi faire part de la vente au locataire s’il y en a un . Seul un agriculteur ou un groupements d’agriculteurs en place depuis trois ans avec un bail peut faire valoir son droit de préemption. 

Précédemment j’ai parlé de l’idée de délester un agriculteur d’un terrain qu’il loue « contre son gré » et à contre cœur. (Ça arrive plus souvent qu’on ne le pense, surtout dans les zones d’élevage).

D’où l’intérêt d’aller glaner de l’information sur le terrain par vous même (cf étape 2).

C’est pour moi seulement dans ce cas que l’achat d’un terrain loué est pertinent , car le changement de propriétaire d’une parcelle ne cassera pas un bail en place.

Vous vous retrouveriez avec un terrain loué sur lequel vous n’avez pas la jouissance de l’usage. 

En revanche dans le cas ou l’agriculteur ( qui loue contre son gré) vous signifie en amont son accord pour casser le bail, vous êtes alors sûr de pouvoir faire ce que vous voudrez du terrain une fois acheté. 

La concertation en amont avec un agriculteur qui louerait le terrain est primordiale avant toute démarche d’achat.

Je reviens maintenant aux cas qui privent la safer de son droit de préemption.

Les cas qui nous intéressent le plus sont détaillés dans ce lien que je vous encourage à parcourir.

Pour aller plus loin il y a ici une liste beaucoup plus exhaustive des cas

https://berthomieux-bretagnol.cantal.notaires.fr

A vous d’apporter des précisions à votre notaire pour étayer la démarche. 

Les ventes de ce type ne sont pas du tout la majorités des cas traités par les notaires et la masses incroyables de textes de loi avec lesquels ils travaillent pourrait expliquer qu’ils ne soient pas toujours au courant de tout.

En conclusion de la méthode 

Enfin pour faire un lien entre le processus d’achat entre terre boisées et non boisées voici la présentation de ce que j’appelle les « perles rares »

Ce sont ses bosquets de bois au milieu des champs ou à l’inverse ces clairières au milieu des bois.

Si on met en perspectives le processus d’acquisition de ces deux types de terrain on s’aperçoit vite que les droits de préférence et de préemption dans ces 2 cas suivants peuvent fondre comme neige au soleil.

Explications:

Dans le cas du bosquet de bois la parcelle n’est pas louée (puisque non exploitée)et ne concerne pas la safer (mis a part la notification obligatoire) et en plus, n’étant voisine d’aucune autre parcelle boisée personne ne peut bénéficier du droit de préférence. la voie est libre en somme,ce cas est le top du top.

Dans le cas de la clairière,si elle n’est pas déjà louée par un exploitant elle peut peut-être acheter sans avoir à attendre les possibles préemptions et préférences liées à l’achat de forêt. Sauf celui de la safer et de l’agriculteur si la parcelle est louée. 

C’est un peu moins le top sauf si la clairière est en friche.

Bref j’espère que qua vous plaira parce que jusqu’à présent c’était un peu ma petite astuce secrète. 

Tout ceci est pondéré si vous vous trouvez dans une réserve naturelle type natura 2000 ou un plan de sauvegarde du foncier agricole type PEAN mais cela ne concerne que de petite zone en france…

Il me semble important de compléter sur les « restrictions »  d’usage de ces terrains « libres :

les zones humides ne sont pas toutes classées au titre des sites natura 2000 et pourtant elles ont un intérêt énorme pour la biodiversité, le tamponnage des pluies,  l’appui aux nappes phréatiques, … leur préservation doit être garantie.

Un espace forestier isolé au milieu de champs cultivés ou de zones exploitées est un refuge pour la faune. L’exploitation de ces terrains doit prendre en compte leur intérêt environnemental et leur préservation.